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第一章 项目介绍

一、项目背景：

　　火车站新城区位于我县北大门上江圩，总体规划面积2.58平方公里，东至道县立福洞，西抵永明河，南接省道S325线，北邻道县麦山洞。远期规划城区可容纳人口2万人，届时将成为江永县以铁路运输带动各产业快速发展的中心。
　　洛湛铁路南段（设江永站）已开工建设，必将带动江永火车站新城区开发。在我县北大门规划建成具有相当规模的功能完善、设施齐全、布局合理的新兴城镇，能为我县的城镇化建设做出重大贡献，对江永县的经济发展有很大的推动作用。火车站新城区建成后将成为我县商业、金融、交通繁华区。

二．项目规划

　　1．总体规划：规划面积2.58平方公里，远期城区可容纳人口2万人。
　　2．分期实施：
　　（1）第一期规划面积500~800亩，拉通一纵一横站前大道，配套水、电、路、讯建设。
　　（2）第二期沿站前大道和进货大道两侧进行开发建设，使火车站新城区初具规模，初步繁荣。
　　（3）第三期规划面积1000亩，在第一、二期规划建设完成的基础上，吸引更多的外来资金在此创办企业，添置商铺、住宅，加之政府机关及学校等部门的迁入，将使新城区功能逐步完善。
　　（4）第四期规划为远景规划，只有在前三期规划完成的基础上才能组织实施。
　　3、合作方式：
采取政府运作与市场运作相结合的形式。政府运作就是：江永县火车站建设指挥部，在协调配合好洛湛铁路（江永段）建设的基础上，全权负责江永火车站新城区的总体规划、土地征收、拆迁及招商引资，并对开发项目工程建设的进度、质量进行监督管理。市场运作就是：开发商（独资、合资、合作）对火车站新城区的基础设施项目进行承包开发，负责土地征收、拆迁和基础设施（不包括35千伏输变电站）项目建设的垫资，站前大道和货场大道两旁的土地交由开发商统一开发处置。

第二章 投资环境

一、投资软环境

　　1、火车站新城区开发是江永县城市建设的重点项目之一，有县委、县政府的坚定决心，有项目兴县的氛围，具有强大的推动力量。
　　2、县委、县政府出台了全方位的招商引资优惠政策，各有关单位坚决执行，来势看好。

二、投资硬环境

　　火车头站新城区开发，政府收回土地和可控制土地面积达1800余亩，有利于新城区的统一开发管理和土地增值，为开发（投资）商建设新城区提供了条件。

第三章 市场分析

一、市场现状分析

　　1、江永县具有优越的区位优势，距广西桂林180公里，距广西梧州300公里，距广州400公里，距省会长沙500公里，省道S325线横穿全县境内，洛堪铁路江永段开通后，交通将更为便捷，有利于开展加工贸易（工业原料的输入和江永县农特产品的输出便利）。火车站新城区的工商业必将会快速发展，土地增值前景巨大。
　　2、随着江永经济的快速发展，人均可支配收入的提高，到新城区实现建房和打工回乡创业的人越来越多，这对土地开发利用升值有很大的好处，市场情景看好。

二、销售规模预测

　　1、人口预测
　　江永县现有人口25万人，根据江永城镇人口发展情况测算，2010年将达到27万人，城镇定居人口超过10万人。新城区的建成有利于接纳新增城镇人口。
　　2、土地出让预测
　　预测到2010年，江永城区建房用地将达到1000亩。

第四章 规划方案

　　新城区的建设项目主要是基础配套设施的建设，具体指水、电、路等四通一平：1、站前大道：宽40米，长2公里，水泥路面； 2、货场大道：宽30米，长1.5公里，水泥路面； 3、建设35千伏变电站一座；4、建设日产水10000吨的自来水厂一座。

第五章 财务分析

一、投资估算

　　1、站前大道需投资2080万元。
　　2、货场大道需投资1170万元。
　　3、变电站需投资300万元
　　4、。自来水厂需投资1886万元
　　以上4项共需投资5436万元（不包括征地拆迁费用）。

二、资金筹措

　　1、投资企业投资
　　2、银行贷款
　　3、出让部分项目用地
　　4、BOT方式筹措
　　5、争取政策支持，解决电力设施的部分建设资金。

三、投资回报

　　 投资江永县火车站新城区开发建设，企业参与政府的公用事业建设，企业经营风险小，具有较好的经济效益。科学预计投资回报率在30%以上。

第六章 风险分析

　　1、管理风险
　　项目投资量大，建设工期较长，相存在资金管理风险，应加强资金管理力度。
　　2、项目牵系到征地拆迁工作，政策性强，因此要积极争取上级支持，为工程项目的顺利实施营造良好的政策环境。
　　3、财务风险
　　本项目投资额较大，需运用多种渠道融资，以降低成本。且要尽量缩短工期，提高资金利用率。